Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

La société civile immobilière (SCI) est un outil incontournable de la gestion d’un patrimoine immobilier et connait un véritable succès autant auprès des particuliers que des professionnels.

Pourquoi une SCI ?

La mise en société de l’immeuble permet la résiliation d’une opération qui est la dématérialisation de l’immeuble. De ce fait, l’immeuble change de nature devenant un bien mobilier. Ainsi, apporté en société, l’immeuble quitte le patrimoine de l’associé pour rejoindre celui de la société. L’associé devient titulaire de droits sociaux et, en contrepartie, reçoit des parts sociales ou actions.

La séparation de l’actif immobilier est une stratégie particulièrement efficace que l’activité professionnelle soit exercée en entreprise individuelle ou en société. Elle permet en effet une dissociation entre l’actif de la société d’exploitation elle-même, et celui de la SCI. Ainsi, les créanciers de la première ne pourront pas toucher l’actif de la seconde.

Le régime juridique de la SCI

La société civile immobilière n’obéit à aucun régime juridique spécifique, il ne s’agit, en effet, qu’une forme particulière de société civile. La plupart des dispositions peuvent être aménagées conventionnellement par les parties dans les statuts. Elle se présente comme une structure juridique souple pouvant être taillée sur mesure afin de répondre au mieux aux attentes des associés.

Il existe une grande diversité de SC à objet immobilier : celles d’attributions, de construction-vente, d’accession progressive à la propriété, ou encore de placement immobilier. Celle communément désignée par le sigle SCI est une société civile de gestion ou de location d’immeuble

Les conditions d’existence de la SCI

La société civile immobilière doit compter une pluralité d’associés animés d’un véritable affectio societatis. Il ne peut donc pas y avoir de SCI unipersonnelle.

Elle doit avoir un fonctionnement effectif. En effet, elle droit prendre des décisions collectives, ouvrir un compte bancaire, ou bien encore, tenir une comptabilité. À défaut, les créanciers peuvent demander en justice la nullité de la société pour fictivité ou exercer une action en simulation.

De plus, la consultation des associés ne doit pas être négligée. Plusieurs modes sont possibles pour se faire tels que les assemblées générales, la consultation par correspondance ou décision dans un acte signé par tous les associés.

La réunion d’une assemblée générale doit respecter certaines formalités en matière de délais et de documents à communiquer (ordre du jour, texte des résolutions proposées, rapport d’ensemble de l’activité). Tous les associés doivent y être convoqués. Concernant la qualité d’associé de l’usufruitier, il n’a pas à être convoqué si l’AG ne se prononce pas sur l’affectation des bénéfices.

L’objet social

Cette société a un objet social civil et non commercial. Il est néanmoins toléré qu’elle effectue des actes de commerce à titre accessoire mais risque la qualification de société créée de fait si elle exerce une activité commerciale de manière régulière et habituelle.

Lorsque la société exerce une location meublée, en dépit de sa forme juridique civile, elle exerce une activité commerciale par nature et relève de l’impôt sur les sociétés même si les associés n’ont pas exercé d’option en ce sens.

La capacité

Souvent, les parents cherchent à associer leurs enfants mineurs à ce type d’investissement.

Le mineur émancipé doit être représenté par un administrateur légal qui est seul compétent pour accomplir tout acte. Néanmoins, s’agissant de l’apport d’un immeuble appartenant au mineur, la loi exige l’accord préalable du juge aux affaires familiales (JAF) exerçant les fonctions de juge des tutelles des mineurs.
Attention cependant, car la présence d’un mineur peut alourdir son fonctionnement, en effet, en cas d’emprunt par exemple, il faudra l’autorisation préalable du JAF.

Le majeur protégé peut également devenir associé d’une SCI pouvant ainsi lui assurer une source de revenus réguliers. Là aussi cela peut modifier le fonctionnement de la SCI car cela supposera l’autorisation préalable du conseil de famille ou du juge des tutelles donnée au tuteur afin qu’il puisse agir au nom et pour le compte dudit majeur concernant le vote des ordres du jour (modification des statuts, agrément d’un associé, augmentation ou réduction du capital, changement d’objet social, etc.).

De plus, comme tout associé de ladite société, ces associés vulnérables se trouvent soumis à l’obligation aux dettes sociales pouvant largement entamer leur patrimoine personnel. En effet, ils répondent indéfiniment et conjointement au passif de la société. Afin d’atténuer leur responsabilité, il semble pertinent d’insérer dans les statuts une clause d’inégalité de traitement prévoyant qu’ils seront tenus des dettes sociales dans la limite de leur apport ou pour un montant prédéterminé.

L’intérêt social de la SCI

L’intérêt social doit guider :
– L’action du gérant : il ne peut pas céder librement et sans précaution un immeuble de la SCI.
– Les décisions des associés : il faut en effet faire attention aux abus de droit, situation où des associés feraient prévaloir leur intérêt personnel au détriment de l’intérêt général de la société. Dans ce cas, une administrateur provisoire peut être nommé.

Les avantages

La société civile immobilière permet :

– Une grande liberté d’organisation, notamment dans la rédaction des statuts.
– Une augmentation indéniable de la capacité d’achat. En effet, elle permet de résoudre le problème du coût d’investissement d’un bien immobilier en réunissant les capitaux de plusieurs personnes. De plus, cela permet une obtention facilitée de prêts bancaires.
– Les associés peuvent se partager les coûts concernant l’obtention de biens immobiliers.
– Une transmission du patrimoine facilitée notamment car la cession de parts sociales est moins couteuse que la cession d’un immeuble.
– Les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Les inconvénients

– Une SCI ne peut pas être unipersonnelle, il faut un minimum de deux associés, personne physique ou personne morale.
– Les formalités de création sont relativement lourdes.
– La SCI est une société à responsabilise illimitée, ainsi les associés peuvent voir leur patrimoine personnel concerné si le capital de ladite société ne suffit pas à rembourser les dettes.
– Les associés ne peuvent utiliser cette société que pour gérer les biens achetés, de ce fait, ils ne peuvent pas faire d’achat-revente de biens immobiliers.