Cersa Formation, Emploi et création d'entreprise
Vous souhaitez travailler dans le domaine de l’immobilier et de la promotion immobilière? Le métier de promoteur immobilier est peut être fait pour vous. Retrouvez les spécificités de cette activité dans notre article.
Qu’est ce qu’un promoteur immobilier?
Le promoteur immobilier est un expert dans le domaine de l’immobilier neuf. Il analyse les besoins du secteur et monte des projets immobiliers neufs en vue de les commercialiser. Le promoteur immobilier peut être dans certains cas promoteur et constructeur. Mais la plupart du temps, le promoteur immobilier dirige l’opération immobilière, de sa conception à sa commercialisation, en appelant des compétences très variées, allant de l’économiste à l’architecte en passant par le maître d’œuvre. Lorsqu’un promoteur immobilier construit un programme immobilier neuf, il réalise au préalable une étude de marché qui va lui permettre d’identifier les besoins des futurs propriétaires. À partir du plan d’occupation des sols, il va définir la capacité constructible du terrain et la faisabilité du programme immobilier neuf. Dès lors, en tenant compte des contraintes de constructibilité, et notamment des normes comme la RE2020, il va calculer ses coûts de construction et les opposer au prix du marché pour définir la rentabilité et l’intérêt d’un projet immobilier. Vous l’aurez compris, le promoteur immobilier est celui qui élabore et dirige une opération immobilière.
Les différences entre promoteur immobilier et commercialisateur
Les promoteurs immobiliers commercialisent leurs programmes immobiliers. A ne pas confondre avec agent immobilier. Ils en maitrisent tous les aspects, de la conception, à la livraison en passant par la vente. Dans certains cas, pour accélérer la commercialisation de leurs programmes immobiliers neufs, les promoteurs font appel à des forces de ventes extérieures : les commercialisateurs. Le principe des commercialisateurs est de vendre les programmes des promoteurs immobiliers. Leur force repose sur leur offre car les commercialisateurs ne travaillement généralement pas qu’avec un seul promoteur. Plus ils ont de partenaires, plus leur offre de programmes immobiliers neufs est large. Acheter par un commercialisateur ne coute pas plus cher pour le client. En revanche, cela ajoute un intermédiaire qui n’est pas opérationnel sur le programme immobilier. Le commercialisateur dépend donc entièrement des promoteurs. Sans promoteur, pas d’appartement neuf à vendre. Les promoteurs immobiliers et les commercialisateurs fonctionnent avec un certain équilibre. Il peut arriver parfois que les promoteurs immobiliers gardent certains appartements neufs en exclusivité, notamment les meilleurs comme les toits terrasses. Dans certains cas, ils commercialisent même leurs programmes neufs en avant-première, avant d’ouvrir la commercialisation à tous leurs partenaires.
Les missions du promoteur immobilier
La première mission d’un promoteur est de mettre à la vente des logements neufs pour répondre à la demande croissante du marché. En France, c’est le secteur privé qui gère le développement du parc immobilier, notamment à travers les constructeurs et les promoteurs. Parmi les promoteurs les plus connu, on retrouve Nexity, Bouygues immobilier ou encore Icade. Chaque année, les promoteurs mettent à la vente des centaines de milliers de logements neufs. Des appartements neufs, allant du studio 1 pièce au Duplex 6 pièces avec terrasse, et des maisons neuves avec jardin. Pour aider les promoteurs, le gouvernement à mis en place des mesures incitatives à l’achat. Pour les investisseurs, la loi Pinel permet d’acheter un appartement neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée de location. Pour les primo-accédants, le prêt à taux zéro permet d’emprunter à des conditions avantageuses. Ces dispositifs sont soumis à des conditions, de revenus du côté des acheteurs, et de normes de construction du côté des promoteurs. Ainsi, avec l’appui du gouvernement, les promoteurs participent au développement du parc immobilier français.
D’un point de vue plus commercial, les promoteurs proposent une gamme de services très large, allant de la vente d’un appartement neuf, à la modification sur plan, en passant par le financement (interne lorsque le promoteur fait parti d’un groupe bancaire comme BNP ou encore Sogeprom, ou auprès d’un partenaire choisi), jusqu’à la livraison du logement neuf et l’application des garanties jusqu’à leur terme. C’est un véritable partenaire dans votre projet immobilier et un interlocuteur privilégié pour trouver l’appartement ou la maison de vos rêves.
Enfin, d’un point de vue technique, les promoteurs sont tenus de respecter des normes de construction de plus en plus drastiques. L’application prochaine de la RE2020 impose aux promoteurs immobiliers des études de plus en plus poussées et des matériaux de moins en moins énergivore. Des contraintes de construction à prendre en compte dès la conception et la faisabilité du programme immobilier neuf.
Comment devenir promoteur immobilier?
Si bien souvent les promoteurs immobiliers sont des entités morales, aujourd’hui, n’importe qui peut devenir promoteur immobilier dès lors qu’il sait s’entourer de professionnels compétents et qu’il conduit un projet immobilier. Un assistant à maîtrise d’ouvrage est nécessaire pour contrôler et diriger le projet immobilier. Les règles qui s’appliquent aux petits promoteurs sont exactement les mêmes que celles qui s’appliquent aux grands groupes immobiliers. Ils en est de même pour règles de faisabilité et de rentabilité.
Pour devenir promoteur, commencez par trouver un terrain constructible à acheter. À partir du plan d’occupation des sols (surface au sol et hauteur), calculer la surface constructible pour définir votre cout de construction et la faisabilité du projet immobilier. Pour calculer votre rentabilité potentielle, n’hésitez pas à consulter les notaires situés près de votre terrain pour connaitre les « vrais » prix de vente des logements. À partir de ces informations, vous avez déjà une idée de la viabilité du projet immobilier. Pour aller plus loin et notamment définir une vraie faisabilité, de simples notions ne vous suffirons pas. Vous aller devoir recourir à un architecte et à un assistant à maîtrise d’ouvrage. Ces prestataires vont vous permettre de connaitre réellement le cout et la rentabilité de votre projet immobilier. À partir de ces informations, il vous faudra trouver un partenaire financier, une banque qui acceptera de financer l’opération immobilière. Des services dédiés à la promotion immobilière existent dans tous les établissements bancaires. Votre projet et votre financement en main, il ne vous reste plus à qu’à le commercialiser. Vous-même, directement, si vous avez la fibre commerciale. Où via un commercialisateur, dont le rôle sera de déployer sa force de vente pour vendre au plus vite vos logements neufs. Concevoir un projet immobilier et le vendre sont les parties le plus simples de la promotion immobilière. La partie construction est le grand chantier de votre projet immobilier. Les prestataires sont nombreux et vous devez avoir un véritable cher d’orchestre pour suivre et contrôler l’avancée de vos travaux. Des travaux qui s’échelonne sur plusieurs années, jusqu’à la livraison de vos biens aux propriétaires et aux investisseurs qui vous ont fait confiance. De nombreux aspects comptables et économiques viennent compléter cette aventure palpitante. Vous l’aurez compris. Devenir promoteur immobilier n’est pas une entreprise à prendre à la légère. Mais elle est accessible à tout le monde dès lors que vous savez vous entourer d’un bon architecte et d’un bon assistant à maitrise d’ouvrage.
