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La location d’un local à usage commercial concerne à la fois les particuliers et les professionnels. Il convient d’établir un contrat de bail commercial, approuvé par les deux parties prenantes, d’où le propriétaire du bien immobilier et le locataire. Mais avant de trouver un locataire potentiel, il convient de penser à un loyer mensuel raisonnable.
Loyer d’un bail commercial : quel montant fixer ?
Vous avez un bien immobilier situé en plein centre-ville ? Vous pouvez certainement le transformer en local commercial, surtout s’il se trouve en premier plan. Alors que vous souhaitez confier le local à un locataire, considérez quelques points importants pour estimer le loyer initial.
Calculer son loyer en fonction des caractéristiques
La plupart des bailleurs imposent le loyer d’un bail commercial à partir des données concernant le local. Le prix au mètre carré doit être fixé en fonction de l’état du magasin. Un loyer élevé serait entièrement raisonnable pour un local commercial ayant été récemment inauguré. Les locataires tolèrent les coûts chers pour les magasins modernes, incluant des caractéristiques attrayantes : architecture stylée, baies vitrées, ouvertures/ fermetures sécurisées, mur en plâtres, luminaires authentiques, etc.
Il existe une formule facile. Vous obtiendrez la valeur locative des locaux professionnels (VLP) en considérant la surface de l’espace et sa catégorie.
Calculer son loyer en fonction de son utilisation
Le bailleur a intérêt à découvrir l’activité de son futur locataire. En règle générale, un établissement qui sera transformé en restaurant, en snack, en salon de thé ou encore en pâtisserie affiche un loyer de plus de 10 à 20% de la grille habituelle. Il en est de même lorsque le locataire souhaite ouvrir les portes d’un supermarché, d’une boutique de mode ou d’appareils high-tech. Par contre, il faut compter en moyenne moins de 5% pour des activités professionnelles en boucherie, en boulangerie et aussi en artisanat.
Le loyer est généralement moins cher pour un local à usage non commercial. Le bien immobilier serait ainsi transformé en bureau, en lieu de récupération des commandes ou encore en local de stockage des marchandises.
Calculer son loyer en fonction de son emplacement
L’emplacement du local commercial est un facteur important pour définir son loyer. Si le bien immobilier se trouve au bord de la rue principale, le bailleur pourrait augmenter le coût à payer. Par contre, pour une petite boutique au cœur d’une petite ruelle de votre quartier, le loyer ne serait pas cher. Vous pouvez mener une petite enquête pour découvrir les barèmes des autres propriétaires de locaux commerciaux à proximité de votre bien immobilier.
Pour un local commercial déjà fréquenté par les consommateurs depuis plusieurs années, sa notoriété figure parmi les bonnes raisons pour exiger un loyer élevé. Cependant, il convient de définir une grille tarifaire abordable pour attirer les locataires potentiels.
Afin d’éviter les erreurs de calcul, demandez l’avis d’un professionnel. Par exemple, vous pouvez contacter un expert-comptable pour vous dévoiler le budget moyen des entrepreneurs à la recherche de locaux à louer.
Calculer son loyer en fonction des taxes
Avant de signer le contrat, il est important de connaître quelques points sur la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. L’impôt direct, d’où le TVA, vient s’ajouter au loyer d’un local commercial. Le propriétaire devrait ainsi mentionner le montant de la taxe sur la valeur ajoutée pour fixer le loyer mensuel. Le TVA s’avère généralement de 20% pour les locaux meublés. Par contre, une exonération est au rendez-vous pour les locaux nus. Lorsque la facture de location propose un TVA, le locataire devrait être soumis à cette taxe pour son activité. Sans ignorer la comptabilité commerciale.
En ce qui concerne les taxes foncières, elles devraient revenir au propriétaire. Par ailleurs, grâce à la Loi Pinel, il est possible de confier les charges liées à l’impôt foncier au preneur.
Il convient de retenir que le bailleur est libre de réclamer un « pas-de-porte ». Il s’agit d’un droit d’entrée, notamment lorsque le bien immobilier se trouve au sein d’une zone commerciale de renom. Dans le cas où vous souhaitez considérer ce détail, il faut le préciser dans votre annonce immobilière. De cette manière, les intéressés qui essayent de vous contacter auront le budget nécessaire pour son projet de location.
Calculer son loyer en fonction de l’indice ILC
Chaque propriétaire de biens immobiliers à usage commercial peut se référer à l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ce type de règlement prend en considération l’évolution des prix à la consommation. Sans oublier les prix de la construction neuve et aussi le chiffre d’affaires du secteur du Commerce de Détail.
Par ailleurs, pour appliquer un indice ilc à jour, le locataire devrait être inscrit dans le registre du commerce et des sociétés ou bien au répertoire des métiers.
Calculer son loyer en fonction de la valeur de l’offre / demande
Pour une nouvelle construction à usage commercial, les propriétaires doivent généralement rentabiliser l’investissement. Ils peuvent fixer un loyer minimal pour les locaux disponibles. Le loyer est ainsi évalué suivant la valeur du bien immobilier. Par ailleurs, afin de trouver des locataires dans les meilleurs délais, il convient d’avoir une idée sur les demandes. Vous comprendrez mieux les locaux les plus recherchés, avec les dimensions et les loyers moyens.
N’hésitez pas à jeter un œil sur les annonces des agences immobilières de votre région. Comparez les loyers en fonction des caractéristiques des locaux à louer. Pour la mise en location de votre bien immobilier à usage commercial, rien ne vous empêche de confier la tâche à un professionnel de l’immobilier. Cet expert pourra vous proposer un montant raisonnable en considérant le cours des loyers sur le marché immobilier.
Il est bon de retenir que le locataire a le droit de négocier le loyer, selon son budget et ses activités. N’hésitez pas à ajouter une petite marge sur le montant à annoncer au premier rendez-vous. De cette manière, l’accord final du loyer ne risque pas de vous décevoir.
Les révisions de loyer
L’augmentation du loyer n’est pas nouvelle pour les locataires. Pour un contrat de bail commercial, la plupart des bailleurs procèdent à une révision des tarifs tous les ans. Pour une hausse du tarif au cours du contrat, il convient de respecter la règle triennale.
Comment informer d’une révision de loyer ?
Une fois que le propriétaire décide une mise à jour du tarif sur son bien immobilier à usage commercial, il convient de rédiger une lettre d’augmentation du loyer. Comme objet, mettez « Révision du loyer ». Il convient de mentionner vos coordonnées ainsi que celles du locataire.
Dans le corps du texte, inscrivez la référence du contrat de bail, y compris la date et l’adresse du local loué. Indiquez l’indice de référence des loyers (IRL) considéré pour ensuite annoncer le nouveau montant de loyer. En règle générale, la révision s’avère valable dès le prochain règlement du loyer. A la remise de cette lettre à main propre, le locataire doit signer un accusé de réception. Si la lettre est envoyée par mail, effectuez des paramètres afin d’obtenir un accusé de réception dès que le destinataire lit son courriel.
En ce qui concerne la révision du loyer suite à des travaux, le propriétaire doit se référer aux dépenses prévues pour évaluer la contribution de son locataire. Il faut annoncer le montant du loyer applicable dans la lettre. Cependant, le loyer devrait revenir au montant actuel à la fin des travaux. Plus précisément, il est obligatoire de définir une période précise pendant laquelle le loyer du local commercial devient plus onéreux.
Quand procéder à la révision de loyer ?
Suivant la révision triennale, le propriétaire a le droit de proposer une hausse du coût de la location 3 ans après la signature du contrat de bail. Il existe un plafond maximal afin de protéger le locataire. Même pour diverses raisons valides, la personne physique ou morale qui loue le bien immobilier commercial ne risque pas de payer le double de son loyer du jour au lendemain. La hausse du montant du loyer ne devrait pas dépasser 10%.
Les propriétaires doivent considérer l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou encore l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour changer les termes du contrat de bail d’un local commercial.
Augmentation du loyer avec l’IRL
Lorsque le montant du loyer est révisé selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL), il faut respecter une formule de calcul. Le nouveau montant du loyer est obtenu à partir du loyer actuel multiplié par le nouvel IRL du trimestre de référence. Suivant la variation de cet indice, la hausse se limite à une seule fois par an.
Augmentation du loyer suite à des travaux
Il est possible d’augmenter le loyer pour des travaux de rénovation au sein du local commercial. D’une durée déterminée, la révision s’avère ainsi une contribution forfaitaire aux travaux. Ce qui dépend généralement du coût de la construction évaluée en fonction du nombre de pièces ainsi que la superficie respective. Le propriétaire impose un montant plus élevé que le loyer normal afin d’assurer rapidement les projets de réparation et d’embellissement de chaque pièce du local.
Augmentation d’un loyer sous-évalué
Un loyer sous-évalué ne doit être révisé qu’au renouvellement d’un contrat de bail. Par ailleurs, le propriétaire doit envoyer une lettre 6 mois avant le terme du contrat initial s’il estime que le locataire occupera encore le local commercial pour longtemps.
